Fumi eccessivamente? E io disdico il contratto d'affitto!

 

A Friedhelm Adolfs piace fumare. Così come piace all'ex cancelliere Helmuth Schmidt e a tanti altri che vedono nella sigaretta "un modo di esprimere il proprio stile di vita". Adolfs, un signore di 76 anni, è visibilmente teso. A poche ore dall'udienza nell'aula del senato della Corte federale a Karlsruhe (Bundesgerichtshof), che dovrà decidere se "il più noto fumatore della Germania dopo Schmidt" - come titolava qualche settimana fa la Frankfurter Allgemeine Zeitung - potrà continuare a fumare nel suo appartamento oppure se dovrà trasferirsi, Adolfs scambia poche parole con i giornalisti presenti. Ma l'udienza per lui assume un'importanza straordinaria: dopo 40 anni, infatti, la padrona di casa, spinta dalle lamentele degli inquilini, ha deciso di disdire il contratto di affitto. Adolfs, difatti, fuma eccessivamente e chi abita vicino a lui è costretto a tenere le finestre chiuse, perchè il "signore della sigaretta" fuma - per abitudine - sul suo balcone. Inoltre, il fumo avrebbe riempito di cattivo odore anche i corridoi degli appartamenti adiacenti.

 

In prima istanza, davanti al pretore dell'Amtsgericht Düsseldorf, Adolfs aveva perso. Il giudice riteneva il fumo eccessivo "una circostanza insopportabile" per gli altri inquilini. Vale a dire: ogni cosa ha un limite. Una volta superata la linea di demarcazione che divide ciò che ancora è normale da tutto ciò che non lo è, la reazione può essere - e a volte dev'essere - definitiva e punitiva. Ecco perché l'Amtsgericht di Düsseldorf aveva giudicato legittima la disdetta del rapporto di locazione che durava da oltre 40 anni. Sulla stessa linea si era mosso anche il Tribunale di Düsseldorf: a niente era servito il ricorso del "signore della sigaretta". Anche in seconda istanza, infatti, Adolfs aveva dovuto incassare una pesante sconfitta. Solo i costi del processo, ormai, superavano gli 7.000 euro - non poco per un pensionato.

 

Ma Adolfs non è uno che molla la presa così facilmente: ci mette di nuovo la faccia e presenta tramite il suo legale una revisione alla Corte federale, la Corte di Cassazione tedesca, insomma. Ed ecco che, improvvisamente, quando nessuno si aspettava una minima possibilità di rivincita, Adolfs rivede un barlume di speranza. Le toghe di Karlsruhe, nella sentenza del 18.2.2015, lamentano un'insufficienza delle prove e un vizio formale da parte del Tribunale di Düsseldorf, che adesso dovrà decidere nuovamente. Ma non solo: il senato del Bundesgerichtshof lancia un chiaro segnale ai giudici del Tribunale di Düsseldorf, mettendo nero su bianco un principio che attraversa tutto il diritto di locazione, ovvero che l'atteggiamento del conduttore può giustificare una disdetta del contratto solo se il suo comportamento equivale ad una "violazione rilevante" degli obblighi contrattuali. Non basta, dunque, che gli altri inquilini si sentono disturbati dal comportamento del conduttore: il giudice deve piuttosto stabilire se costui ha superato la soglia della norma. In altre parole: il fumo eccessivo deve comportare una restrizione dell'uso dell'appartamento da parte degl'inquilini ed il giudice non solo deve sentire le testimonianze di questi, ma anche - in caso di dubbio - chiamare un perito.


Dr. Alessandro Bellardita

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