Dopo aver scoperto che nel nostro appartamento in affitto vi è un difetto – ad esempio non funziona più il termosifone oppure una finestra non si chiude bene – non bisogna perdere tempo. Reagire subito è un obbligo del conduttore, altrimenti il locatore non può riparare il difetto, con la grave conseguenza che una riduzione del canone mensile non è più lecita.

 

Se oggi mi accorgo che in alcune stanze è presente la muffa e la tollero, non posso lamentarmi dal locatore solo un anno dopo, ma devo dirlo subito. Questo vale a maggior ragione, se si tratta di una locazione commerciale: alcune sentenze hanno negato al conduttore il diritto di riduzione del canone, perché quest’ultimo aveva pagato il canone per sei mesi senza lamentare la muffa e l’umidità.

Ecco un esempio come dichiarare un difetto della cosa locata al proprio locatore:

“Betreff: Anzeige eines Mietmangels

Sehr geehrter Vermieter,

hiermit zeige ich an, dass seit Montag die Heizung in meiner Wohnung nicht mehr richtig funktioniert. Insbesondere in unserem Kinderzimmer ist der Heizkörper ständig kalt, obwohl dieser auf das Maximum aufgedreht ist.

Ich bitte Sie, den angezeigten Mangel unverzüglich – spätestens innerhalb einer Woche nach Erhalt dieses Schreibens – zu beseitigen und diesbezüglich mit uns telefonisch Kontakt aufzunehmen. Andernfalls werde ich ab nächsten Monat den monatlichen Mietzins um 20 % mindern. Gemäß § 535 BGB sind Sie nämlich zur Instandhaltung verpflichtet. Bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels werde ich die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dies betrifft auch schon die bereits für diesen Monat gezahlte Miete.

Mit freundlichen Grüßen, der Mieter“

È meglio inviare la lettera con ricevuta di ritorno. Bisogna, però, fare attenzione: la riduzione del canone è illecita ove l’insorgenza del difetto sia addebitabile a fatto e colpa del conduttore – per esempio nel caso della muffa se quest’ultimo non provveda abitualmente all’aerazione dei locali – o se, lo stesso conduttore, prima della consegna era a conoscenza del vizio.

Inoltre, se la riduzione è illegittima e supera complessivamente la somma di due canoni mensili, il locatore può dichiarare addirittura l’immediata disdetta del contratto.