Se siete in affitto controllate sempre la metratura

Avete mai preso le misure della superficie del vostro appartamento, nel quale – magari da anni – vivete in affitto? Oppure vi siete ciecamente fidati dei dati che il locatore (Vermieter) ha inserito nel vostro contratto di locazione? Fare un controesame, spesso e volentieri, conviene. In alcuni casi potete chiedere al locatore di restituirvi almeno una parte dell’eccessivo canone pagato negli ultimi anni.

 

In linea generale vale anche nel contratto di locazione il seguente principio: il locatore deve mettere a disposizione l’oggetto locato con tutte le caratteristiche che sono previste e descritte nel contratto. Vale a dire: se nel contratto di locazione l’appartamento è segnato con una superficie di 100 m², il locatore è tenuto a mettere a disposizione un vano con questa superficie. Altrimenti il conduttore (Mieter) può ridurre il canone d’affitto. Secondo la giurisdizione tedesca, tuttavia, non ogni variazione delle disposizioni previste dal contratto, giustifica una riduzione automatica del canone: a partire da una differenza del dieci per cento il conduttore può far valere i suoi diritti. Se prendiamo l’esempio appena citato, vuol dire che una riduzione del canone d’affitto può avvenire soltanto se la superficie reale del vano equivale a 90 m² (o meno).

 

In una recente sentenza della Corte federale civile (numero d’ordine: VIII ZR 144/09), i giudici di Karlsruhe hanno confermato la riduzione del canone da parte di un conduttore e di conseguenza accettato la sua richiesta di restituzione del canone versato in più del dovuto. Nel contratto la superficie dell’appartamento era indicata con “circa 100 m²”, anche se la superficie realmente equivaleva a soli 83 m². I giudici, dunque, non hanno dato nessuna importanza al termine “circa”, che solitamente serve a relativizzare l’indicazione di una misura. Con questa sentenza, dunque, il Bundesgerichtshof non solo ha rafforzato i diritti dei conduttori, ma ha anche chiarito che il locatore non può aggirare la regola del dieci per cento usando il termine “circa”.

 

Restano, tuttavia, ancora due domande da chiarire: (1) a quanto ammonta la riduzione del canone e (2) fino a quando può farla valere il conduttore nei confronti del locatore? La riduzione del canone massima corrisponde – in percentuale – alla rispettiva disuguaglianza in termini di superficie. Nel caso deciso dalla Corte federale civile la differenza tra superficie contrattuale e reale era di ben 17 m². Ciò vuol dire che la riduzione massima del canone era del 17 per cento, senza considerare le spese accessorie (Kaltmiete). Inoltre, bisogna fare attenzione ai termini di prescrizione: al più tardi entro tre anni dalla conoscenza del proprio diritto, il conduttore deve chiedere la restituzione del canone pagato in più.

 

E, infine, un consiglio pratico: se dubitate che la superficie reale del vostro appartamento corrisponda a quella indicata nel contratto, non riducete immediatamente il canone mensile, ma incaricate un perito. Costui vi dirà con la dovuta precisione, se realmente sussiste una differenza tra la superficie reale e quella contrattuale che supera il dieci per cento.