Inverno? Periodo di muffa...

 

Con l’inverno, purtroppo, non arriva solo il freddo ma spesso anche la muffa. Numerosi sono gli appartamenti che soprattutto nei mesi invernali presentano indizi di umidità, quali vetri costantemente appannati, macchie di umidità, tapezzerie che si distaccano dai muri, fino a formazioni visibili – appunto – di muffa. È inutile ricordare che questi appartamenti umidi sono malsani e possono causare irritazioni alle mucose, difficoltà respiratorie, frequenti raffreddori, allergie e – in casi estremi – asma; particolarmente vulnerabili sono i bambini.

 

Da un punto di vista sanitario è evidente che bisogna rimuovere la muffa dai locali abitativi ed accertare nonché eliminare le cause dell’umidità. Da un punto di vista giuridico, invece, bisogna chiarire quali diritti, in questi casi, può far valere il conduttore, vale a dire colui, che abita nell’appartamento invaso dalla muffa.

 

Secondo il § 536 del codice civile (c. C.) tedesco se al momento della consegna l’appartamento è affetta da vizi che ne diminuiscono l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la riduzione del canone (Mietminderung). Osservando le sentenze in questione si può richiedere, in regola, una riduzione che va dal 5 fino al 15 per cento del canone (incluse le spese accessorie). In casi estremi, vale a dire quando la muffa ha raggiunto più stanze, comprese la cucina e la camera da letto, la riduzione può arrivare anche al 30 per cento. Se l’appartamento è nuovo e il conduttore è privo di poter appoggiare i mobili ai muri della maggior parte delle camere a causa della muffa, la giurisdizione tedesca ha concesso anche il 70 per cento di riduzione.

Bisogna, però, fare attenzione: la riduzione del canone è illecita ove l’insorgenza di muffe sia addebitabile a fatto e colpa del conduttore – per esempio nel caso in cui quest’ultimo non provveda abitualmente all’aerazione dei locali – o se, lo stesso conduttore, prima della consegna era a conoscenza della muffa. Inoltre, se la riduzione è illegittima e supera complessivamente la somma di due canoni mensili, il locatore può dichiarare addirittura l’immediata disdetta del contratto. Chi, invece, a causa della muffa e dell’umidità è sicuro di subire danni alla propria salute, può a sua volta dichiarare la disdetta senza attenersi ai termini fissati nel contratto e chiedere il risarcimento dei danni (außerorderntliche Kündigung a norma dei §§ 543 I, 569 I c. C. tedesco). Anche qui bisogna, però, fare attenzione: secondo una sentenza della corte di cassazione federale (Bundesgerichtshof) del 18.4.2007 anche in questi casi il locatore deve ricevere un avviso e, dunque, avere la possibilità di rimuovere la muffa, altrimenti la disdetta straordinaria con effetto immediato è illecita.

 

In ogni caso è consigliabile di reagire al più presto possibile: il conduttore deve lamentare – possibilmente per iscritto – l’esistenza della muffa al locatore. Questo vale a maggior ragione, se si tratta di una locazione commerciale: alcune sentenze hanno negato al conduttore il diritto di riduzione del canone, perché quest’ultimo aveva pagato il canone per sei mesi senza lamentare la muffa e l’umidità.

 

Tutto sommato si può dire: nessuno è costretto a convivere con la muffa, ma bisogna agire per far valere i propri diritti.