Quando un proprietario può richiedere indietro l’appartamento all’inquilino. Come? E quanto dura la procedura?


Un lettore ci ha chiesto, in sintesi, due domande: in primo luogo, come fare per sfrattare un inquilino e, in secondo luogo, quanto tempo occorre in Germania per imporre uno sfratto. Innanzitutto chiariamo di cosa si tratta: lo sfratto altro non è, che il provvedimento del giudice, che ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. E tengo a precisare, che si tratta di un provvedimento di un giudice: non esiste lo sfratto “fai da te”, vale a dire cacciare un inquilino cambiando a sua insaputa la serratura.

 

Questo atteggiamento non è lecito. I tipi di provvedimento esistenti sono essenzialmente i seguenti: Esiste lo sfratto per finita locazione, che avviene alla scadenza del contratto. Qui bisogna fare attenzione, però, perché la maggior parte dei contratti sono indeterminati. Un termine di scadenza si può pattuire per i contratti transitori con appartamento con mobili oppure con gli studenti. Poi vi è lo sfratto per necessità, che avviene quando il proprietario intende riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge (utilizzo proprio, Eigenbedarf) o per effettuare lavori tassativamente indicati.

 

Per non dimenticare poi lo sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto per un totale di almeno due canoni mensili. In presenza di difficoltà economiche oppure situazioni sociali non facili, l'inquilino può chiedere al magistrato un termine per lo sfratto definitivo, in extremis addirittura di confutarlo del tutto. Se, in caso di morosità, l’inquilino paga i canoni scaduti entro il termine di due mesi dall’azione di sfratto (Räumungsklage), la disdetta sarà nulla. Infine bisogna ricordare la risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell'inquilino (ad esempio abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio destinazione d'uso non consentito, ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio.

 

Ma quanto tempo occorre: intanto bisogna sapere che la causa di sfratto bisogna presentarla presso l’Amtsgericht, indipendentemende dal valore della causa. Solitamente, salvo casi complessi, una causa di sfratto dura dai tre ai nove mesi. Occore, tuttavia, avere pazienza. Consiglio vivamente, per chi possiede un appartamento in affitto, di stipulare un’assicurazione per il rischio legale (Rechtsschutzversicherung), ovviamente prima di firmare il contratto di locazione e non quando è troppo tardi, vale a dire poco prima di rendere la causa di sfratto pendente.