L'incubo di ogni inquilino: le spese accessorie

 

I prezzi energetici si muovono, oramai da tempo, in una sola direzione: verso l’alto. E a subirne le conseguenze sono soprattutto gli inquilini, che si vedono aumentare, anno dopo anno, le spese accessorie (Nebenkosten) del proprio affitto. In media le spese accessorie, secondo una ricerca condotta dal Deutscher Mieterbund, ammontano a 2,74 euro per m², con tendenza a salire.

 

E anche se il locatore ha un anno di tempo per presentare al conduttore il conteggio dell’anno passato, sempre più spesso gli inquilini ricevono la scomoda posta già nei primi mesi dell’anno. Del resto si tratta di somme sempre più consistenti, cosicché anche per il locatore sbrigarsi diventa quasi un obbligo. Quali sono, però, i diritti degli inquilini per quanto riguarda la pretesa delle spese accessorie?

 

Non tutto è permesso

 

In genere vale il principio: si paga solo ciò che è previsto nel contratto. L’introduzione di nuove spese accessorie costituisce un cambiamento del contratto d’affitto e può quindi essere effettuata solo se il conduttore dichiara il suo consenso.

 

C’è, inoltre, da prestare attenzione: non tutti i costi del proprietario possono essere ripartiti ai conduttori. Sicuramente fanno parte delle spese accessorie quelle per il riscaldamento e per l’acqua, per il trasporto della spazzatura, per l’acqua di scarico, per l’elettricità – non solo per il proprio appartamento, ma anche per il condominio –, per le spese dell’ascensore, per la pulizia del condominio, come per l’assicurazione dei beni (Sach- und Haftpflichtversicherung). A queste bisogna aggiungere le spese per il portinaio, per le antenne condominiali e per il cavo terrestre.

Generalmente non fanno parte delle spese condominiali, invece, le spese per il rinnovo dell’appartamento (Reparaturkosten) o degli impianti condominiali, e del mantenimento (Instandhaltungsrücklagen). La stessa cosa vale per quanto riguarda le spese per l’amministrazione del condominio (Verwaltervergütung) e per il conto bancario.

 

Inoltre, il conteggio delle spese accessorie deve essere presentato al conduttore entro dodici mesi dopo il periodo di liquidazione: in genere, dunque, per l’anno 2007 entro la fine del 2008 – e in forma scritta. Il conteggio, infine, deve contenere la chiave di ripartizione delle spese (Verteilungsschlüssel) e la somma degli acconti mensili.

 

Fidarsi è bene, controllare è meglio

 

Chi tralascia di controllare i conteggi, rischia di pagare un ammontare eccessivo, che nel corso del tempo può diventare cospicuo. Gli inquilini che al momento della presentazione dei conteggi avvisano un aumento considerevole dei pagamenti supplementari, hanno il diritto di richiedere al proprietario i giustificativi. Se il locatore rifiuta di consegnarli, l’inquilino non è tenuto al pagamento della somma supplementare. L’inquilino che scopre di aver pagato delle somme eccessive ha, inoltre, il diritto di richiedere la restituzione del non dovuto.

In un contenzioso vertente sulle spese accessorie il principio è semplice: chi vuole soldi deve fare il primo passo. Se i proprietari pretendono il pagamento di spese supplementari, ma rifiutano di consegnare all’inquilino i giustificativi, questo può limitarsi al pagamento della somma indiscussa e lasciare al locatore la briga di iniziare una procedura giuridica.

 

Qui, però, bisogna fare attenzione: se le spese accessorie non pagate corrispondono – in casi estremi – alla somma di due affitti netti, il conduttore rischia una disdetta straordinaria (außerordentliche Kündigung). Al contrario, invece, se l’inquilino richiede la restituzione di una somma pagata per errore, sta a lui rivolgersi all’autorità competente.

 

Non paghi l'affitto? Allora niente acqua e luce...

 

Con il contratto di locazione il locatore (Vermieter) si obbliga, oltre a consegnare il locale o l’appartamento, a mantenerlo in condizioni tali da servire all’uso convenuto nel contratto. Il conduttore (Mieter), a sua volta, è obbligato – tra l’altro – a dare il corrispettivo nei termini stabiliti, vale a dire a pagare il canone prestabilito puntualmente. Se, nell’ambito di un contratto di locazione – o d’affitto –, l’inquilino non paga il canone mensile, il proprietario del locale è ugualmente tenuto a pagare le spese per l’acqua, la luce e il riscaldamento, garantendo la funzione di queste utenze?

 

Spontaneamente verrebbe da rispondere con un secco “no”, perché a prima vista sembra ingiusto obbligare il locatore a pagare acqua, luce e riscaldamento anticipatamente, nonostante l’inquilino si rifiuti a versare il canone d’affitto. Eppure – almeno per quanto riguardava i contratti di locazione a scopo d’abitazione (privata) – la giurisdizione tedesca non permetteva finora al locatore di staccare la luce e l’acqua ai danni dell’inquilino moroso. Anzi: in casi estremi questo atteggiamento poteva scaturire il diritto al risarcimento di eventuali danni a favore dell’inquino moroso.

 

In una sentenza della Corte federale civile del 5 maggio scorso, i giudici di Karlsruhe hanno cambiato rotta: secondo il XII senato della Corte, in certi casi il proprietario può staccare le utenze – acqua, luce e riscaldamento – al conduttore che è in ritardo nell’adempiere il corrispettivo.

Devono esserci, tuttavia, alcuni presupposti: in primo luogo il locatore deve aver disdetto il contratto d’affitto (Kündigung). Spesso in questi casi si tratta di una disdetta straordinaria, motivata – appunto – dal ritardato pagamento del canone (fristlose oppure außerordentliche Kündigung). Solo se il rapporto contrattuale è terminato, il proprietario potrà omettere i propri obblighi contrattuali senza rischiare eventuali richieste di risarcimento da parte del conduttore per danni a lui arrecati. In secondo luogo il proprietario deve aver avviato la procedura di sfratto ai danni del conduttore (Räumungsverfahren). A quel punto, se la somma complessiva dei canoni non pagati è consistente, il locatore può staccare – o far staccare dall’impresa energetica ovvero dagli enti – acqua, luce e riscaldamento.

 

Nel caso concreto, tuttavia, si trattava di una locazione a scopo commerciale (gewerbliche Miete). Non si può, dunque, dire già adesso con certezza, se la Corte federale avrebbe deciso allo stesso modo anche in caso di locazione a scopo di abitazione. Bisogna attendere le prossime sentenze. Per non rischiare una disdetta straordinaria da parte del locatore, comunque, è sempre meglio – ad esempio in casi in cui l’appartamento presenti dei difetti (termosifone rotto, presenza di muffa ecc.) – non trattenere l’intero canone, ma – in linea di massima – tra il 5 e il 15 per cento mensilmente.